賃貸物件の退去時のハウスクリーニング費用や原状回復費用が、借りていた住人（以下、賃借人）に請求されたり、敷金から相殺されてしまったりといったトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。
本来なら、賃借人が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していた場合には、敷金は返金されるべきなのですが、期待していた金額が返金されなかったり、最悪の場合には追加請求されることもあります。
このトラブルは、賃貸借契約書に退去時の原状回復に関する明確な規定がなく、賃貸人と入居者のお互いが自分にとって有利となるような解釈をすることが原因である場合がほとんどなのですが、賃貸住宅の契約においては、賃貸借契約に関する法律の知識の上で入居者が圧倒的に不利になります。
このページでは、国土交通省住宅局が公表している｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や、裁判所の判例などから、賃貸退去時の原状回復費用の負担について説明します。
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ハウスクリーニング相場に関するお役立ち情報
House cleaning market ではハウスクリーニングに関する
お役立ち情報を紹介しています。
特約がない場合の一般的な賃貸人と賃借人の負担する費用
賃貸物件の退去時における損耗等を、国土交通省のガイドラインでは次の2つに区分しています。
① 賃借人の通常の使用により生ずる損耗
② 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗
①の通常の使用により生ずる損耗の回復を、一般的にハウスクリーニングと呼びます。
ハウスクリーニング費用は、特約がない限り賃貸人の負担となります。
②の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗の回復を、国土交通省ガイドラインでは原状回復と定義して、原状回復費用は賃借人が負担すると定めています。
つまり、特約がない場合の原状回復条件は、費用負担の一般原則である下記の考え方になります。
● 建物・設備等の自然的な劣化（経年変化）により生じた損耗の回復費用は賃貸人の負担
● 賃借人の通常の使用により生じた損耗の回復費用（ハウスクリーニング）は賃貸人の負担
● 賃借人の通常の使用により生じた損耗以外の損耗の回復費用（原状回復）は賃借人の負担
| 通常の使用により生じた損耗以外の損耗とは？ |
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| 賃貸物件に居住することで発生した損耗などの住宅の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損などのこと。 善管注意義務（善良な管理者としての注意義務）が賃借人に求められていることには注意が必要で、通常するべき清掃を全くしていない場合などは善管注意義務違反に当たり、通常の使用により生ずる損耗以外の損耗ということになります。 |
ただし、「ハウスクリーニング費用負担特約」などの特約を締結している場合には、ハウスクリーニング費用が賃借人の負担になる場合もありますので注意が必要です。（裁判すれば無効になる場合もあります）
また、賃貸借契約における特約の中には、裁判すれば無効となる特約も少なくないのが現実で、消費者の利益を一方的に害する特約が結ばれている場合には、「消費者契約法第10条」により無効とされます。
| 「消費者契約法第10条」により無効とされる特約 |
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| ● 通常損耗分を賃借人負担とする特約 ● 退去時はクロスの全面貼り替えを行う特約 ● 設備の交換費用を負担する特約 ● 賃貸人負担部分を賃借人負担とする特約 |
特約がない場合の一般的な賃貸人と賃借人の修繕分担表
現時点においては、損耗等の状況や度合いから負担割合を客観的・合理的に導き出すことができ、かつ、社会的にもコンセンサスの得られた基準等が存在していないため、個々の事象については、それぞれ判断する必要があります。
| 賃貸人の負担となるもの |
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| 【床面】 ●畳の裏返し、表替え（特に破損していないが、次の入居者確保のために行うもの） ●フローリングのワックスがけ ●家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 ●畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの） 【壁面】 ●テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ） ●壁に貼ったポスターや絵画の跡 ●壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの） ●エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡 ●クロスの変色（日照などの自然現象によるもの） 【建具】 ●網戸の張替え（破損はしていないが、次の入居者確保のために行うもの） ●地震で破損したガラス ●網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの） 【設備】 ●専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合） ●エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合） ●消毒（台所・トイレ） ●浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの） ●鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） ●設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの） |
| 入居者の負担となるもの |
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| 【床面】 ●カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合） ●冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合） ●引越作業等で生じた引っかきキズ ●フローリングの色落ち（借主の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの） 【壁面】 ●借主が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合） ●借主が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合） ●クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 ●タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合） ●壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの） ●賃借人が天井に直接つけた照明器具の跡 ●落書き等の故意による毀損 【建具】 ●飼育ペットによる柱等のキズ・臭い（ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合） ●落書き等の故意による毀損 【設備】 ●ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合） ●風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合） ●日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 ●鍵の紛失または破損による取替え ●戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 |
【原状回復のポイント①】 減価償却
一般的な建物賃貸借契約書には、「賃借人は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」との定めがあります。
これは賃貸退去時には賃借人の負担で原状回復を行うという契約なのですが、ここでいう原状回復とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態に戻すことではありません。
住宅の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過によって減少していきます。
裁判所の判例では、「建物の価値は、そもそも時間の経過により減少するものであり、賃借人が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良い」との判断を示してきました。
国土交通省のガイドラインでも、借主が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、借主の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、同じ損耗等であっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用しています。
つまり、住宅設備にはすべて耐用年数があり、通常の使用をしていても経年劣化により価値は減少していくため、たとえ新築で入居して賃借人の過失により新品に交換する必要があったとしても、費用の全額までは借主が負担する必要はないということです。
【原状回復のポイント②】 貸住宅紛争防止条例（東京ルール）
なぜ敷金返還や原状回復費用に関するトラブルが起こるのか？
その答えは、賃貸借の契約書に退去時の原状回復に関する明確な規定がなく、賃貸人と賃借人のお互いが自分にとって有利となるような解釈をする為です。
ですから、賃貸退去時の敷金や原状回復費用のトラブルを避けるためには、賃貸借契約締結時に原状回復における修繕負担、負担範囲、原状回復工事施工目安単価条件などを合意しておけばいいのですが、現状では、賃貸借における原状回復に関する契約条件等の開示については、特に法的な規制がされていません。
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が賃貸借の代理、媒介を行う場合、重要事項説明項目として、解約時の敷金等の精算に関する事項の説明が義務付けられていますが、契約時にその内容が決定していない場合には、その旨説明すればよいこととなっています。
そこで東京都では、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するために「賃貸住宅紛争防止条例」いわゆる「東京ルール」が施行されました。
「東京ルール」は宅地建物取引業者が賃借人に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴う法律上の原則や、判例により定着した考え方などの説明を義務づけたものです。
それまでは、入居時にあいまいな文書を取り交わすだけですんだことが、条例により、入居者に対して重要事項説明の前に、退去時の負担について説明することが義務づけられました。
また、敷金は「賃料を未納している場合や、賃借人の通常の使用を超える使用によって家屋の損耗等を復旧する場合などのために預けておく金銭」であり、原状回復費用に充てるための金銭ではないということを明確にしました。
| 東京ルールについての間違えた認識 |
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| 「東京ルール」が施行された時に、「敷金の全額返還を定めたのが東京ルール」だという間違えた情報が一部メディアなどで流れたために、今でも東京都では敷金の全額返還がルールだと思っている人も少なくありません。 確かに、敷金は原状回復費用に充てるための金銭ではないとした条例ではありますが、ハウスクリーニング費用負担特約などを禁止しているわけではなく、あくまでも退去時の費用負担についての説明を義務付けた条例だということを認識する必要があります。 |
トラブルの解決について
原状回復のトラブルをはじめ、賃貸住宅をめぐるトラブルが発生した場合の解決方法は、賃貸人と賃借人の交渉や、不動産業者や管理会社を間に立てての交渉で解決を図ることが望ましいですが、交渉によって解決しない場合には、最終的には裁判により決着を図ることになります。
ですが、費用や時間等の問題から、裁判にまで踏み切るのは勇気がいる決断であり、簡単に「ハイ裁判」と出来るものではありません。
もし交渉がうまくいかない場合は、地方公共団体の相談窓口や消費生活センターなどへの相談のほかにも、「少額訴訟制度」「民事調停」なども利用できます。
原状回復費用のトラブルなどの賃貸住宅の管理分野の問題は、直接的な取締法規がなく、民事紛争においては行政機関（警察も含む）が一定の判断を下して処分することは出来ません。
最終的には少額訴訟や民事訴訟などで解決するしかないのですが、まずは情報収集のためにも、地方公共団体の相談窓口や消費生活センターなどに相談することが、トラブル解決への第一歩になります。
