賃貸退去時の原状回復のトラブルで一番多いのが、ハウスクリーニング費用の賃借人負担についてです。
賃借人が通常するべき清掃をしていないためにカビが生えたり、たばこを部屋の中で吸っていたためにクロスがヤニで汚れたり臭いが付いたりといった場合には、賃借人の善管注意義務違反にあたり、部分または住戸全体のハウスクリーニング費用やクロス張替費用の賃借人負担についての検討が必要になります。（賃借人の負担割合は、減価償却なども考慮して決める必要があるため、必ずしも費用を全額負担する必要はありません。）
ですが、賃借人が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用したにも関わらず、ハウスクリーニング費用が請求されたり敷金から相殺されたりする場合があります。
それは、賃貸借契約時に「ハウスクリーニング費用負担特約」を締結している場合なのですが、賃借人にとって「ハウスクリーニング費用負担特約」が納得できないこともあります。
「ハウスクリーニング費用負担特約」は、裁判で無効とされた判例が多くあるために、インターネット上では支払う必要が無いという記述を多く見かけますが、裁判で有効とされた判例も多くあり、賃借人に特別の負担を課す特約の要件が揃っている場合には、裁判しても有効と判断されて賃借人の負担になってしまう可能性もあります。
賃借人にとって都合がいい「無効とされた判例」だけを根拠に、賃貸人や不動産会社に無効を主張しても、要件が揃えば有効としている判例がある以上、賃貸人や不動産会社は相手にしてくれません。
ここでは、何故、賃貸人が本来負担するべきハウスクリーニング費用を、賃借人が負担するという、賃借人に一方的に不利益とも思われる特約が有効とされるのか、また、ハウスクリーニング費用負担特約が裁判で無効と判断される場合について紹介します。
ハウスクリーニング相場に関するお役立ち情報
House cleaning market ではハウスクリーニングに関する
お役立ち情報を紹介しています。
【消費者契約法第10条】 消費者の利益を一方的に害する契約は無効
「消費者契約法第10条」では、消費者の権利を制限 又は 消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項（信義誠実の原則：相互に相手方の信頼を裏切らないよう行動すべきであるという法原則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とするとあります。
賃貸借契約における特約の中にも、裁判すれば無効となる特約も少なくないのが現実で、消費者の利益を一方的に害する特約が結ばれている場合があります。
賃貸借契約における特約では、主に、下記の特約が無効とされます。
| 賃貸借契約における特約で、主に無効とされる特約 |
|---|
| ● 通常損耗分を賃借人負担とする特約 ● 退去時はクロスの全面貼り替えを行う特約 ● 設備の交換費用を負担する特約 ● 賃貸人負担部分を賃借人負担とする特約 |
賃貸借契約における特約について
「消費者契約法第10条」により、消費者の利益を一方的に害する特約は無効ですが、賃貸借契約における特約そのものは契約自由の原則により保障されていて、民法・借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であり、その内容について行政（役所）が規制することは出来ません。
つまり、契約する必要があり、消費者の利益を一方的に害するものではなく、暴利的でないなどの合理的理由が存在する場合、ハウスクリーニング費用を賃借人が負担する特約などを設けることが可能です。
国土交通省のガイドラインや裁判所の判例でも、「賃貸借契約は強行法規に反しないものであれば特約を設けることは契約自由の原則により認められるものであり、賃借人に特別の負担を課す特約の要件を満たせば、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕義務を賃借人に負わせることも可能」としています。
| 賃借人に特別の負担を課す特約の要件 |
|---|
| ①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること ②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること ③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること |
ハウスクリーニング費用負担特約が有効となる理由
「消費者契約法第10条」により、消費者の利益を一方的に害する特約は無効ですが、国土交通省のガイドラインや裁判所の判例でもハウスクリーニング費用負担特約は要件を満たせば有効となっています。
裁判所の判例では、ハウスクリーニング費用負担特約は、賃借人が退去時に通常の清掃を免れることができるメリットがあり、特約が賃借人の利益を一方的に害するとまで言うことは出来ないため、消費者契約法10条違反であるとは言えないとしています。
つまり、民法400条の善管注意義務により必要とされている退去時の清掃を、賃借人が免れることが出来るため、ハウスクリーニング費用負担特約は賃借人の利益を一方的に害する契約とは言えず、賃借人にとってもメリットがあると裁判所は考えているのです。
そのため、賃借人に特別の負担を課す特約の要件を満たし、暴利的でない相応の金額であればハウスクリーニング特約は有効となります。
国土交通省のホームページにも、鍵の交換費用負担特約とハウスクリーニング費用負担特約の有効性に関する記述（Ｑ＆Ａの上から3番目）がありましたので、ここにリンクを付けてておきます。
本来であれば「賃借人の通常の使用により生ずる損耗」の回復であるハウスクリーニング費用は、賃貸人が負担する費用であり賃借人が負担する必要はありませんが、有効な特約を結んでいるのであれば賃借人が負担する必要があります。
| ハウスクリーニング費用負担特約が有効となる要件 |
|---|
| ①契約書に賃借人が契約終了時にハウスクリーニング費用を賃貸人に支払う旨の記載が存在すること ②契約書に具体的金額が記載されていて、ハウスクリーニング費用として相応な範囲内であること ③仲介業者の口頭の説明があり、費用負担の一般原則の例外としての特約について合意していること |
「ハウスクリーニング費用負担特約」と同様に「鍵交換費用負担特約」も、鍵を交換することは前入居者の鍵を利用した侵入の防止ができるなど、賃借人にとってもメリットのあるものであるために有効とされています。
ハウスクリーニング費用負担特約が無効になる場合
前述の通り、費用負担の一般原則の例外としてのハウスクリーニング費用負担特約に必要な要件が揃っている場合には、ハウスクリーニング費用負担特約は有効になりますが、逆に、特約に必要な要件が揃っていない場合には、ハウスクリーニング費用負担特約は無効になります。
裁判所の判例では、「賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえない」とされています。
実際に、ハウスクリーニング費用負担特約を無効とした判例も多く、無効を主張して裁判をすることでハウスクリーニング費用負担特約の無効を勝ち取る事が出来る可能性があります。
| ハウスクリーニング特約の有効性を判断する材料 |
|---|
| ①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか ②本来は賃借人の負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨と、負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか、または、口頭で説明されているか ③ハウスクリーニング費用として妥当か |
| 主に無効とされたハウスクリーニング特約の例 |
|---|
| ①入居者が内容を理解し、特約を契約内容とすることに合意した証拠がない場合 【判決】 通常損耗についての原状回復義務を賃借人が負うとの明確な説明を行い、賃借人がその内容を認識した上で、合意の内容としたとの事実を認めるに足りる証拠がなく、これを認定することは出来ない。 ②契約書にハウスクリーニング費用の具体的金額や条件が記載されていない場合 【判決】 どういう条件のもとで、費用がどのくらいかかるかも不明な内容の契約であるから、明確性に欠け、賃借人に著しく不合理なもので合理性がないと言わざるを得ない。 |
上記のように、ハウスクリーニング費用負担特約に必要とされる要件が揃っていない場合には、裁判によって特約の無効が決定していますので、特約に必要な要件が揃っていないことを賃貸人や不動産会社に伝えれば、ほとんどの場合には敷金の返還に応じてくれるはずです。
ここで重要なポイントは、ただ特約の無効を主張するのではなく、「要件が揃っていない場合には特約は無効になると裁判所の判例ですでに出ている」と具体的に伝えることです。
具体的に伝えることで、賃借人が特約について本気で調べているということが伝わりますので、賃貸人や不動産会社が諦めて、早期に敷金の返還に応じてくれる可能性が高まります。
裁判では過去の判例を考慮した上で、個々の案件については個々の事情などを考慮して判断を下します。
実際に裁判になったケースでは、多くの判例でハウスクリーニング費用負担特約は無効としていますが、残念ながら裁判所は問答無用でハウスクリーニング特約を無効だとしているわけではなく、賃借人が合意していたことが明らかな場合（特約に必要な要件が揃っている場合）には有効としています。
ハウスクリーンング費用を負担したくないのであれば、入居の段階でハウスクリーニング費用負担特約の付いていない物件を選ぶことが重要で、特約について合意して入居した後で、やっぱり無効だと主張するのであれば、賃借人側にも裁判をしたり弁護士に依頼するなどの、それなりの覚悟と努力が必要になります。
