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ハウスクリーニング相場に関するお役立ち情報

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賃貸退去時のハウスクリーニング費用・原状回復費用の負担について

賃貸物件の退去時のハウスクリーニング費用や原状回復費用が、借りていた入居者(以下、賃借人)に請求されたり、敷金から相殺されてしまったりといったトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。
誰もが退去時のトラブルは避けたいものですが、ハウスクリーニング費用や原状回復費用の範囲や金額をめぐって、賃貸オーナー(以下、賃貸人)と賃借人の考え方が異なることが多くあり、賃貸住宅の退去時のトラブルの原因になるのですが、賃貸物件の契約においては、賃貸借契約に関する法律の知識において賃借人が圧倒的に不利になってしまいます。

このページでは、国土交通省住宅局が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や、裁判所の判例などから、賃貸退去時のハウスクリーニング費用・原状回復費用の負担について説明します。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは?

国土交通省では、長年にわたりトラブルが絶えなかった賃貸退去時の原状回復におけるトラブルの未然防止と迅速な解決のための方策として、まず、賃借人の原状回復義務とは何かを明らかにし、それに基づいて賃貸人・賃借人の負担割合のあり方を出来るだけ具体的に示すことが必要であるという観点から、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しています。
この「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、あくまで賃貸人と賃借人の負担割合等についての一般的な基準を示したものであり、法的な拘束力を持つものではありませんが、裁判所の判例などともリンクしているので、有効な特約を結んでいない場合などの一般的な基準として使用することが出来ます。


敷金とは?
敷金とは、不動産の賃貸借の際に「家賃」「その他賃貸借契約上の債務(入居者の不注意等によって物件や設備に対して損傷・破損を与えた場合等の損害)」を担保する目的で賃借人が賃貸人に預ける金銭です。
敷金は、あくまで債務不履行などに対する担保金のため、家賃などの債務不履行や、その他賃貸借契約上の債務などがなければ、全額が明け渡し時に賃借人に返還されることになります。
東京都では、貸住宅紛争防止条例(通称、東京ルール)の中で、敷金は「家賃を未納している場合や、入居者の通常の使用を超える使用によって物件や設備を壊したり損傷させた場合などを復旧する場合などのために預けておく金銭」であり、原状回復費用に充てるための金銭ではないということを明確にしています。
※東京ルールは東京都の条例で、全国的なルールではありません。

賃貸退去時のハウスクリーニング費用と原状回復費用の違い

賃貸物件の退去時における損耗等を、国土交通省のガイドラインでは次の2つに区分しています。

① 賃借人の通常の使用により生ずる損耗
② 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗


①の通常の使用により生ずる損耗の回復を、一般的にハウスクリーニングと呼びます。
ハウスクリーニング費用は、特約がない限り賃貸人の負担となります。
②の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗の回復を、国土交通省ガイドラインでは原状回復と定義して、原状回復費用は賃借人が負担すると定めています。

つまり、誰が住んでも当然汚れたであろう通常損耗の回復費用(ハウスクリーニング)は賃貸人の負担、普通に住んでいれば汚れたり壊れたりしなかったであろう通常損耗以外の損耗の回復費用(原状回復)は賃借人の負担となります。

ただし、賃貸借契約書にハウスクリーニング費用負担特約の記述がある場合、ハウスクリーニング費用が賃借人の負担になる場合もありますので注意する必要があります。
また、通常するべき清掃を全くしていない場合にも、部分または物件全体のハウスクリーニング費用の全額が賃借人の負担になる場合もあります。


【特約がない場合の費用負担の一般原則】
建物・設備等の自然的な劣化(経年変化)により生じた損耗の回復費用は賃貸人の負担
賃借人の通常の使用により生じた損耗の回復費用(ハウスクリーニング)は賃貸人の負担
賃借人の通常の使用により生じた損耗以外の損耗の回復費用(原状回復)は賃借人の負担


賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗とは?
賃貸物件に居住することで発生した損耗などの住宅の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損などのこと。
民法400条により、善管注意義務(善良な管理者としての注意義務)が賃借人に求められていることには注意が必要で、賃借人は社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用しなければならず、日頃の通常の清掃や退去時の清掃を行うことに気をつける必要があります。
通常するべき清掃を全くしていない場合や、室内でタバコを吸っていた場合などは善管注意義務違反に当たり、通常の使用により生ずる損耗以外の損耗ということになります。
賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗の回復費用は、賃借人の負担になります。
ハウスクリーニング費用が賃貸人の負担である理由
国土交通省のガイドラインや裁判所の判例では、「賃借人が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していた場合には、賃貸物件の劣化や価値の減少を意味する通常損耗に係る投資資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている。」としています。
つまり、通常に使用しても汚れたり損耗することは貸す前からわかっていたことであり、通常損耗の回復費用などは毎月支払われる賃料に含ませて請求するのが普通だと裁判所は考えているわけです。
そのため、ハウスクリーニング費用をさらに賃借人に負担させることは二重請求に当たり、賃借人に不利益なものであるために、ハウスクリーニング費用は賃貸人が負担するべきとしています。

賃貸退去時のハウスクリーニング費用負担特約は有効?無効?


賃貸借契約におけるハウスクリーニング費用負担特約とは?

賃貸物件の退去時における、賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗(普通に住んでいれば汚れたり壊れたりしなかったであろう損耗)の回復費用(原状回復費用)は、当然、賃借人の負担割合についての検討が必要になります。
通常するべき清掃をしていないためにカビを生えさせたり、たばこを部屋の中で吸っていたためにクロスがヤニで汚れて臭いが付いたりといった場合には、賃借人の善管注意義務違反にあたり、部分または住戸全体のハウスクリーニング費用やクロス張替費用の全額または一部が賃借人の負担となります。(賃借人の負担割合は、減価償却なども考慮して決める必要があるため、必ずしも費用を全額負担する必要はありません。)
逆に、賃借人が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していた場合には、すべての汚れは通常の使用により生ずる損耗の範囲内となり、賃借人が負担するべき費用は基本的にはありません。

ですが、賃借人が契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していたにも関わらず、ハウスクリーニング費用を請求される場合があります。
それが賃貸借契約における「ハウスクリーニング費用負担特約」で、この特約を有効に締結していた場合には、ハウスクリーニング費用の負担が賃借人の負担になってしまいます。

本来なら賃貸人が負担するべきハウスクリーニング費用を、賃借人に押し付ける特約ですから、普通に考えると「この特約は無効なのでは?」と考えてしまいますが、裁判所の判例や国土交通省のガイドラインでは、賃借人に特別な負担を課す要件を満たせばハウスクリーニング費用負担特約は有効としています。



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